Има ли „балон“ на пазара на недвижими имоти в Швейцария
Близо 70% от жителите на Европейския съюз притежават домовете си, но в Швейцария това важи за по-малко от 40% от населението.
Снимка: Travel.Earth
29.09.2022 | 15:04
Обзор | Цени
Предвид годишните увеличения на цените на недвижими имоти в Швейцария през 2021 г., резултатите за тази година показват спадове от 0,66% през първото тримесечие и от 1,03% през второто, в сравнение със същите периоди на миналата. През третото тримесечие понижението е по-леко - 0,45%, отчита „Global Property Guide“. След около 15 години на непрекъснато покачване на цените в сектора, през последните 3 години ситуацията се е стабилизирала, главно поради мерките за охлаждане, предприети от швейцарското правителство и по-строгите критерии за кредитиране на Швейцарската национална банка, предназначени да намалят жилищния дълг (в момента 90% от целия дълг на домакинствата). Решението на централната банка да изостави тавана спрямо еврото през 2015 г. също направи швейцарските недвижими имоти по-скъпи за чуждестранните инвеститори, като по този начин намали търсенето, уточняват анализаторите.
Разходи и доходност от недвижими имоти в Швейцария
Обемите на жилищните заеми са се увеличили съвсем скромно през последните години, поради налагането от Федералния съвет на антицикличен капиталов буфер (CCB) за жилищни недвижими имоти в Швейцария през февруари 2013 г., като част от опита на SNB да ограничи поскъпването на швейцарския франк. Въпреки това, през март 2020 г. изискването беше премахнато, за да се смекчи икономическото въздействие на пандемията от Covid-19. Едва на 26 януари 2022 г. капиталовият буфер, насочен към ипотечните кредити за финансиране на жилищни недвижими имоти, беше активиран отново, като на банките е даден срок до 30 септември 2022 г. да изпълнят увеличените капиталови изисквания.
Експертните анализи сочат, че доходността от отдаване под наем на жилища в страната е ниска - около 3,27%, предвид високите продажни стойности - апартаменти в Цюрих с големина 120 кв.м, струват около 11 467 евро/кв.м или 1 446 840 евро. Такъв имот може да се отдаде под наем за около 3 946 евро на месец. В Женева пък едно такова жилище струва около 1 377 120 евро, а наемите вървят около 3 827 евро, което прави доходността малко по-висока - 3,33%. Проучване на swissinfo.ch показва, че високите цени на имотите са изострили неравенството: собствениците на жилища са се възползвали от ниските лихви по ипотечните кредити през последните години, докато наемателите са били принудени да плащат изключително високи наеми, особено в градовете.
Привилегията да притежаваш дом в Швейцария
Заплащането на труда в Швейцария не се е променило особено през последните години, но неравенството се е увеличило поради жилищните разходи, обяснява Солен Морван-Ру, асистент по социална икономика в Женевския университет. Според проучване, най-богатите 20% от домакинствата харчат само 10% от доходите си за наем, а хората с най-ниски доходи - 30%. Въпреки, че лихвените проценти по ипотечните кредити са се повишили стабилно през първата половина на 2022 г., преди да се стабилизират донякъде, само една малка част от населението на Швейцария може да си позволи този вид инвестиция.
Според „Swiss Life study“, близо 70% от жителите на Европейския съюз притежават домовете си, но в Швейцария това важи за по-малко от 40% от населението. Швейцарците са склонни да останат в съществуващите си жилища, което изостря предизвикателствата при закупуване на нов имот. Във Франция, например, работното място определя къде ще е настоящият адрес на домакинството и не е необичайно да се купуват и продават домове два до три пъти в живота. В Швейцария обаче е точно обратното - хората са склонни да търсят работа в региона, в който живеят, дори ако това означава да се пътува повече. След като швейцарците, най-накрая, си купят апартамент или къща, те обикновено остават в тях. Само 3% от анкетираните от „Money Park“ са казали, че планират да продадат имота си през следващите 3 години и само 15% през следващите 4 до 8 години.
Стремително растящите цени на имотите са накарали дългогодишните собственици на имоти да не са склонни да продават, опасявайки се, че няма да намерят друг апартамент или къща с подобен стандарт на прилична цена. Това създава някои абсурдни ситуации: не е необичайно в един и същ жилищен район да се намери пенсионер, живеещ сам в 200 кв.м жилище, докато петчленно семейство трябва да споделя апартамент от 80 кв.м. Покачващите се лихви по ипотечните кредити могат да забавят експлозията на цените на имотите и броят на обявите да се увеличи с отслабването на пандемията, но недостигът на еднофамилни къщи едва ли ще приключи скоро, предвиждат експертите. Морван-Ру очаква пазарът на имоти в Швейцария да остане под натиск поради малкия размер на държавата, демографския натиск и недостига на разрешена земя за строителство. Според говорител на банката „Credit SuisseExternal“, хиляди апартаменти и къщи, заети от „бейби бумъри“, вероятно ще излязат на пазара между 2023 г. и 2045 г. Това би трябвало, в по-дългосрочен план, да облекчи ситуацията в сектора, но не е ясно колко от тези имоти ще се окажат продадени, тъй като 1 от всеки 2 жилища остава собственост на едно семейство.
Изтеглете безплатното приложение DOMAZA
